Bologna, Mercato Immobiliare 2025: Dinamiche in Evoluzione tra Residenziale e Non ResidenzialeL’analisi del secondo Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare bolognese del 2025 rivela un quadro complesso, caratterizzato da una persistenza di dinamiche contrastanti e da segnali di un’evoluzione strutturale.
Dopo un 2024 segnato da 5.
783 compravendite, con un modesto incremento dell’1,4%, l’inizio del 2025 mostra un’accelerazione con 1.
357 transazioni (+9,3% rispetto allo stesso periodo precedente), suggerendo un’inversione di tendenza o un consolidamento del trend positivo.
Il valore medio degli immobili, elemento cruciale per comprendere la salute del mercato, ha subito una ripresa generalizzata.
L’aumento più significativo si riscontra nelle proprietà nuove o ristrutturate, soprattutto nelle zone di pregio, dove i prezzi hanno guadagnato il 4,3%.
Tuttavia, anche nelle aree meno centrali, si registra una rivalutazione, sebbene più contenuta, compresa tra l’1 e il 2%.
Questa tendenza è amplificata per gli immobili in buono stato, con incrementi del 4,9% nelle zone di pregio e del 2,5% in periferia, a testimonianza di una crescente domanda di abitazioni pronte all’uso e ben mantenute.
Il cosiddetto “sconto” rispetto al prezzo richiesto, indice della capacità negoziale degli acquirenti, si attesta mediamente al 3,5% per le nuove costruzioni, ma si dilata significativamente (tra l’11 e il 12%) per gli immobili usati, specialmente nelle zone semicentrale e periferiche, evidenziando la maggiore sensibilità dei prezzi in queste aree.
I tempi medi di vendita, pur rimanendo in linea con le performance del semestre precedente, si attestano intorno ai 4-5 mesi, indicando una buona liquidità del mercato.
Il settore residenziale è caratterizzato anche da una notevole pressione sui canoni di locazione.
I prezzi degli affitti di abitazioni usate hanno registrato un aumento significativo, sia nell’anno (+4,5%) sia nel semestre (+1,4%), riflettendo una crescente difficoltà per i potenziali acquirenti di accedere al mercato immobiliare e una conseguente domanda di alloggi in affitto.
I rendimenti medi lordi da locazione si mantengono elevati, pari al 5%, un dato che non si verificava a Bologna da oltre trent’anni, segnalando un appeal crescente per gli investitori interessati a redditi passivi derivanti dalla proprietà immobiliare.
Il mercato del non residenziale presenta un quadro più variegato.
Le compravendite di uffici, dopo un 2024 segnato da un calo del 9,2%, hanno mostrato un rimbalzo positivo nel primo trimestre del 2025 (+9,8%), suggerendo una possibile ripresa dell’attività economica e degli investimenti nel settore terziario.
I prezzi degli uffici, tuttavia, hanno subito una flessione, seppur moderata, nei primi sei mesi dell’anno.
Al contrario, il settore dei negozi ha mostrato una maggiore resilienza, con un aumento delle compravendite del 5%, anche se il primo trimestre del 2025 ha visto una lieve contrazione (-3,6%).
La diminuzione dei prezzi nel settore commerciale, particolarmente marcata in periferia (-3,6% su base annua), potrebbe indicare un aggiustamento dei valori in seguito alle trasformazioni nel panorama del commercio al dettaglio e all’evoluzione delle abitudini dei consumatori.
In sintesi, il mercato immobiliare bolognese nel 2025 si presenta come un contesto dinamico, in cui la ripresa dei volumi di compravendite si accompagna a una rivalutazione dei prezzi e a una forte pressione sui canoni di locazione, con differenze significative tra le varie tipologie di immobili e le diverse aree geografiche.
L’evoluzione futura del mercato dipenderà da fattori macroeconomici, dalle politiche abitative e dalle tendenze socio-demografiche che continueranno a influenzare la domanda e l’offerta di immobili a Bologna.
